每經(jīng)特約評論員 陳憲 何雨霖

多種跡象表明，今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)回暖主要是受到積壓需求集中釋放的影響。進(jìn)入4月，行業(yè)恢復節奏放緩了，1~4月商品房銷(xiāo)售面積累計增速改善1.4個(gè)百分點(diǎn)，而1~3月改善了1.8個(gè)百分點(diǎn)。5月，30個(gè)大中城市商品房成交的高頻數據也顯示復蘇進(jìn)度放緩，后續房屋成交的持續性尚待觀(guān)察。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速也進(jìn)一步下滑。1~4月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降6.2%（1~3月為下降5.8%）；施工和新開(kāi)工面積累計增速繼續下滑，分別為下滑5.6%和下滑21.2%（前值分別為下滑5.2%和下滑19.2%）。

(資料圖片僅供參考)

中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了近40年的快速發(fā)展，成為經(jīng)濟增長(cháng)的重要支柱之一，同時(shí)成為重要的民生關(guān)切。然而，在新的發(fā)展背景下，中國房地產(chǎn)正面臨嚴峻挑戰。隨著(zhù)政策調整和社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境變化，房地產(chǎn)發(fā)展的底層邏輯——政策、人口及行為和城鎮化等，正在發(fā)生變化。前文提及的一系列數據在一定程度上支持這一判斷。

市場(chǎng)分析認為，房地產(chǎn)投資低迷有兩個(gè)原因：一是房地產(chǎn)銷(xiāo)售恢復的力度還不夠，“銷(xiāo)售回款-拿地-開(kāi)工-交付-銷(xiāo)售回款”的良性循環(huán)不暢通，房企的資產(chǎn)負債表沒(méi)充分修復，流動(dòng)性依然偏緊。而且，在人口負增長(cháng)、“房住不炒”政策的背景下，房企對未來(lái)的預期也偏謹慎，拿地投資的能力和意愿不強。二是從土地成交數據來(lái)看，地域分化度高，高能級城市的土地市場(chǎng)景氣度高，但低能級城市遇冷，考慮到低能級城市房地產(chǎn)投資占比更高，低能級城市房地產(chǎn)投資繼續下行拖累了整體增速。

筆者認為，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，底層邏輯已經(jīng)出現較大變化，行業(yè)內外需正視這些變化，并根據這些變化采取相應的策略。這些變化主要體現在以下方面：

當下的年輕人更加注重房屋的質(zhì)量和特色。圖為在深圳市龍華區元芬村，青年公寓住戶(hù)在社區增設的自習室工作學(xué)習新華社圖

變化一：投資價(jià)值不復存在

房地產(chǎn)不再具有像過(guò)去那樣的投資價(jià)值。過(guò)去較長(cháng)時(shí)期，房地產(chǎn)一直處于高速增長(cháng)態(tài)勢，且投資門(mén)檻很低，進(jìn)而吸引了大量的投資者。為了抑制過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，保證城鎮居民的住房需求，中央政府提出了房地產(chǎn)調控的總原則“房住不炒”，各級地方政府也出臺限購、限貸、限售等政策措施。同時(shí)，政府加大對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管力度，對于一些不規范的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整頓。隨著(zhù)時(shí)間的推移，房地產(chǎn)增長(cháng)速度大幅度減緩，投資回報率顯著(zhù)降低。

房地產(chǎn)“存量過(guò)大”，內部風(fēng)險積累加劇。隨著(zhù)房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，開(kāi)發(fā)商為了快速獲取收益，不斷增加供應量，導致市場(chǎng)供需關(guān)系失衡。同時(shí)，企業(yè)不斷貸款拿地，導致自身杠桿和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險增加，個(gè)別房企資金鏈斷裂直接使最終“交樓”環(huán)節出現困難。這些因素均加大了市場(chǎng)風(fēng)險，使得投資者開(kāi)始審慎對待房地產(chǎn)。

變化二：購房意愿逐步下降

相關(guān)調查表明，城鎮居民尤其是青年人購房意愿正在發(fā)生方向性變化。越來(lái)越多的年輕人希望有更多的選擇和自由，而不是像他們的父母那樣追求所謂的“房子夢(mèng)”。最近，北京航空航天大學(xué)公共管理學(xué)院的一項針對北京地區青年租房問(wèn)題的調研引發(fā)熱議。調查數據顯示，五年內在北京保持租賃現狀的青年比例最高，為32.04%，其次是在京購買(mǎi)商品房的青年群體，占比為23.94%。調查結果還顯示，37.68%的青年租賃住房群體表示接受終身租房。這些結果表明，越來(lái)越多的年輕人更希望租房而非買(mǎi)房，這樣可以更靈活地應對自己的職業(yè)和生活變化。

與此同時(shí)，當下的年輕人更加注重房屋的質(zhì)量和特色，不再滿(mǎn)足于普通的住宅空間。他們更加注重社區環(huán)境、公共設施和交通便利性等因素，同時(shí)也更加注重房屋的設計、風(fēng)格和品質(zhì)。因此，傳統住宅已經(jīng)不能滿(mǎn)足他們的需求。相比較而言，更加輕奢或者轉換成本更低的租房項目越來(lái)越受到年輕人的青睞。

青年人的生活方式和價(jià)值觀(guān)發(fā)生了變化。隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展和社會(huì )進(jìn)步，現代青年人更加注重個(gè)人自由和多元化，更加愿意嘗試不同的生活方式和工作方式。他們不再將房子看作是穩定和固定的投資方式，而是將其視為一種生活方式的選擇，買(mǎi)房的意愿也逐漸下降。

青年人的購房能力和資格受到了限制。隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上漲和政府對于房地產(chǎn)的政策調控，青年人的購房能力受到較大影響。大多數青年人面臨高房?jì)r(jià)和高貸款壓力，加之職業(yè)和收入不夠穩定，導致他們購買(mǎi)房產(chǎn)的壓力加大。再者，在一些大城市中，年輕人因為戶(hù)籍問(wèn)題可能沒(méi)有購房資格，這也大大削弱了他們的購買(mǎi)意愿。

變化三：城鎮化速度似在放緩

數據顯示，我國2022年城鎮化率為65.22%。與2021年相比，城鎮化率的增長(cháng)速度為0.5個(gè)百分點(diǎn)，較前兩年明顯回落。

可能的原因是，鄉村振興戰略成效初顯，鄉村留住了原本計劃流入城市的部分人口，并吸引在外打工者返鄉發(fā)展。鄉村振興戰略的實(shí)施，推動(dòng)了城鄉之間的功能互補，提振了鄉村經(jīng)濟的活力。從近期各省市公布的人口數據來(lái)看，一線(xiàn)城市及天津人口全部負增長(cháng)，其中上海2022年常住人口減少達13.5萬(wàn)人。二線(xiàn)城市中，發(fā)展迅猛，被稱(chēng)為“新一線(xiàn)”的城市，也基本都出現了人口增幅斷崖式下降。杭州2022年末人口增量17.2萬(wàn)人，相比上年少增6.7萬(wàn)人；成都2022年末人口增量7.6萬(wàn)人，相比上年少增16.9萬(wàn)人；南京、蘇州、廈門(mén)等城市人口增量均出現不同程度回落。

城鎮化的放緩，客觀(guān)上會(huì )減少人口流動(dòng)，進(jìn)而熨平住房需求的增長(cháng)曲線(xiàn)。人口的凈流出導致房地產(chǎn)的供需關(guān)系發(fā)生變化，對于城市的房?jì)r(jià)，尤其是一、二線(xiàn)城市，會(huì )產(chǎn)生較大的影響。

變化四：人口出現負增長(cháng)

根據《2022年國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展統計公報》，2022年末全國人口約14億人，比上年末減少85萬(wàn)人，出生率為6.77‰，死亡率為7.37‰，這意味著(zhù)我國人口自1962年以來(lái)（近61年來(lái)）首次出現負增長(cháng)。此外，我國生育率已經(jīng)連續多年下跌。據聯(lián)合國發(fā)布的《2022年世界人口展望》，2022年，中國的生育率只有1.175%。生育率的下降會(huì )帶來(lái)家庭規模和住房需求的根本變化。過(guò)去，中國家庭規模普遍較大，需要更大的住房空間適應家庭成員的數量。如今，隨著(zhù)家庭規模的縮小和家庭結構的變化，人們更加注重舒適度和品質(zhì)，對于房屋的需求更加注重個(gè)性化和多元化，而非單純追求購房面積的大小。

同時(shí)，中國人口結構也在發(fā)生變化，人口老齡化的問(wèn)題越來(lái)越嚴重，這對于住房的需求也會(huì )帶來(lái)影響。未來(lái)，人們需要更多的是適合老年人居住的住房，對于養老服務(wù)和房屋安全設計的需求會(huì )進(jìn)一步增加，更加注重的是社區服務(wù)設施和小區品質(zhì)等，而不是房屋的面積。

綜上所述，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正面對影響深遠的挑戰，亟需通過(guò)改革與轉型以適應新的市場(chǎng)需求。這種轉型需要考慮到房地產(chǎn)不再具有投資價(jià)值、青年人買(mǎi)房意愿的變化以及生育率下降等多重因素。未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)應提供更加多樣化和個(gè)性化的產(chǎn)品，以滿(mǎn)足不同消費人群的需求。房地產(chǎn)企業(yè)則需要進(jìn)行結構調整和業(yè)務(wù)創(chuàng )新，尋找新的增長(cháng)點(diǎn)。中國經(jīng)濟深度依賴(lài)房地產(chǎn)的局面正在成為過(guò)去，政府在推動(dòng)傳統產(chǎn)業(yè)升級和新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新發(fā)展的同時(shí)，更需要關(guān)注房地產(chǎn)底層邏輯的變化，在更加廣闊的范圍尋求產(chǎn)業(yè)轉型與發(fā)展。

（作者分別系上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟與管理學(xué)院教授、上海黃金交易所博士后）

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