內容提要：

1、疫情3年積壓的剛性購房需求釋放后，房地產(chǎn)市場(chǎng)重陷低迷；

2、空置房越來(lái)越多，買(mǎi)盤(pán)越來(lái)越少；

【資料圖】

3、降價(jià)的樓盤(pán)越來(lái)越多，買(mǎi)到手就可能貶值；

4、房企債務(wù)危機難以化解，爛尾恐將成常態(tài)；

5、還不起房貸的越來(lái)越多，法拍房越來(lái)越難變現。

一、疫情3年積壓的剛性購房需求釋放后，房地產(chǎn)市場(chǎng)重陷低迷

根據國家統計局公布的數據，2023年1-4月，全國銷(xiāo)售商品房37636萬(wàn)平米，同比下降5.4%。疫情三年積壓的剛需在春節前后得以釋放，商品房銷(xiāo)售面積經(jīng)歷了一季度的小陽(yáng)春，同比跌幅有所收窄之后，四月份商品房市場(chǎng)再度遇冷，銷(xiāo)售量同比跌幅明顯放大。

觀(guān)察開(kāi)發(fā)商和購房者信心的4月份商品房銷(xiāo)售面積7690萬(wàn)平米，同比下降幅度從一季度的3.5%放大到11.8%。從房地產(chǎn)行業(yè)的其他指標看，可以用全面轉入低潮來(lái)形容：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9540億元，同比下降16.2%；房屋施工面積和新開(kāi)工面積同比分別下降5.8%和28.3%。

觀(guān)察商品房銷(xiāo)售難度與庫存的商品房竣工面積同比增加37.2%，商品房待售面積同比增加15.7%。

買(mǎi)賣(mài)雙方的信心在顯著(zhù)下降，待售的庫存商品房數量則顯著(zhù)增加，商品房市場(chǎng)供過(guò)于求的狀況更為嚴峻。

我在3月18日發(fā)表的《樓市回春了嗎？央行繼續降準，能改變房地產(chǎn)基本面嗎？》和4月20日發(fā)表的《一季度房地產(chǎn)復蘇到什么程度了？會(huì )持續上行嗎？》等分析文章中，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本判斷是：

第一、從房地產(chǎn)投資與去化率看，房企信心并未恢復；

第二、從房地產(chǎn)上下游看，還看不到房地產(chǎn)行業(yè)回暖的跡象；

第三、即使央行繼續降準降息，也無(wú)法改變房地產(chǎn)基本面；

第四、這一輪房地產(chǎn)復蘇支撐條件較弱，不具備持續上行的基礎。

4月份的房地產(chǎn)指標，在進(jìn)一步強化我此前做出的上述判斷。

從2021年四季度開(kāi)始，我們從上到下、從左到右，出臺了史無(wú)前例的密集的搶救房地產(chǎn)市場(chǎng)的救市政策，從降準降息到買(mǎi)房補貼。但商品房銷(xiāo)售卻是越來(lái)越難。房子賣(mài)不掉，房地產(chǎn)的問(wèn)題就會(huì )產(chǎn)生鏈式反應，從而危及很多行業(yè)和很多人。比如房企、銀行、建筑公司、材料商、購房者，還有地方政府。

商品房市場(chǎng)難以復蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)以下四個(gè)趨勢將逐步上演。

二、空置房越來(lái)越多，買(mǎi)盤(pán)越來(lái)越少

我們認為，所有的指標都在反復告訴我們，依據目前的住房擁有量、城鎮化水平、債務(wù)率和人口趨勢，商品房市場(chǎng)斷然難以恢復到往日榮光，就如我在1月20日《2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮四分之一，2023年商品房銷(xiāo)售趨穩價(jià)格補跌》一文中所言，房地產(chǎn)正在進(jìn)行歷史性的下行尋底，并構筑新的運行臺階，不可能回到之前月均1.5億平米的規模，0.9-1億平米將是5年內下一周期房地產(chǎn)規模的上限，往后的規模還會(huì )縮小。

20多年來(lái)，炒房暴富的神話(huà)造就了規模龐大的職業(yè)和業(yè)余炒房團，炒房客們瘋狂買(mǎi)房囤房，購買(mǎi)了大量的閑置房屋，最終導致很難出手。截止4月份，全國在建的商品房面積超過(guò)77億平米，待售的還有6.4億平米。按照1-4月月均0.95億平米的銷(xiāo)售能力，即使開(kāi)發(fā)商不再增加在建項目，這些商品房也需要89個(gè)月才能賣(mài)完。

與此同時(shí)，房產(chǎn)中介行業(yè)內人士預估，國內空置房規模已經(jīng)超過(guò)1.2億套約120億平米。按照1-4月月均0.95億平米的銷(xiāo)售能力，所有開(kāi)發(fā)商停止銷(xiāo)售，也需要130個(gè)月消化。

庫存規模龐大，但購房需求持續萎縮。據58安居客統計顯示，4月全國40城二手房購房需求熱度指數為0.65，環(huán)比下跌17%，同比下跌22%。

在一個(gè)城鎮化率已經(jīng)接近發(fā)達國家，城市可拆遷的舊房已經(jīng)拆了80%，城鎮住房擁有率達到了96%，超40%的家庭擁有兩套甚至更多房產(chǎn)，人口已經(jīng)開(kāi)始凈減少的國家，高達需要220個(gè)月去化的商品房待售量，其實(shí)大家都可以不用為房子發(fā)愁，畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)是完完全全的買(mǎi)家市場(chǎng)了。

三、降價(jià)的樓盤(pán)越來(lái)越多，買(mǎi)到手就可能貶值

供過(guò)于求，價(jià)格下跌，這是市場(chǎng)鐵律。房企面臨購買(mǎi)力不足時(shí)，只有以?xún)r(jià)換量才可以取得必要的現金流來(lái)償還債務(wù)、支付企業(yè)運行費用，進(jìn)而盤(pán)活資產(chǎn)。

進(jìn)入五月份，30個(gè)大中城市商品房日均成交面積回升速度仍在放緩，五月前半月，日均成交35.9萬(wàn)平方米，環(huán)比4月份下降了15.6％。

雖然我們經(jīng)?？梢钥吹接蟹科蠼祪r(jià)售房被行政部門(mén)處罰，但我認為，行政對市場(chǎng)的盲目干預，最終是無(wú)法抗衡客觀(guān)的經(jīng)濟規律的，這最多只能拖長(cháng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整時(shí)間，惡化房企的債務(wù)危機。

所以，“五一”期間，昆山房企拿出3棟樓8折促銷(xiāo)，被當地住建部門(mén)干預收回了。

5月19日《每日經(jīng)濟新聞》報道，最近備案均價(jià)為14741元/平方米的惠州市大亞灣區海倫堡·臻悅府項目直接打4.8折，房?jì)r(jià)跌破了大亞灣的最低紀錄，但并未被當地行政部門(mén)干擾。

隨著(zhù)有效需求的萎縮，我們堅持認為，在房地產(chǎn)經(jīng)歷了一年多的量跌之后，價(jià)格必須向下做出相應的調整，這一輪房地產(chǎn)周期才可能探底企穩。

所以，我們必須從心理上做好準備，在經(jīng)歷了20年買(mǎi)到就是賺到之后，迎來(lái)的將是降價(jià)的樓盤(pán)越來(lái)越多，買(mǎi)到后就可能貶值的現實(shí)。

四、房企債務(wù)危機難以化解，爛尾恐將成常態(tài)

據統計，2023年我國房企到期的各項債務(wù)已經(jīng)累計達到了9580億，比2022年還多8%。這里還沒(méi)包括拖欠的工程款、材料款等應付債務(wù)，今年房企們的償債壓力山大，頭部房企也不例外。

由于行政力量對房地產(chǎn)市場(chǎng)的盲目干預，房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)的步驟拖得太慢，價(jià)格不降市場(chǎng)購買(mǎi)力又嚴重不足，大家對樓市的信心日益低迷，房企的現金流日漸萎縮，債務(wù)危機越來(lái)越大。

有些地方將存量住房轉保障性租賃住房作為化解房地產(chǎn)債務(wù)危機的重要手段。比如福州成為全國批量收購存量住房擴大租賃住房供給的八個(gè)試點(diǎn)城市之一，今年計劃盤(pán)活近8000套空置安置房，轉化為保障性租賃住房。

但整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟復蘇緩慢，地方政府自身收支壓力很大，能夠用于存量商品房轉保障性租賃住房的資金滄海一粟，根本無(wú)法緩解房地產(chǎn)企業(yè)龐大的債務(wù)危機。房企的資金鏈問(wèn)題將導致延期交付、爛尾越來(lái)越常態(tài)化了。

對于房企來(lái)說(shuō)，爛尾延期交付基本上都不會(huì )影響到他們的基本運轉，但對于耗盡六個(gè)口袋、貸款幾十年才買(mǎi)到一套住房的家庭來(lái)說(shuō)，買(mǎi)到了爛尾，就是踩雷，更可怕的是，即便買(mǎi)到了爛尾，住不上房子，按照法律也要面臨幾十年的還貸壓力。

五、還不起房貸的越來(lái)越多，法拍房越來(lái)越難變現

網(wǎng)上有數據稱(chēng)，2017年全國法拍房數量?jì)H為0.5萬(wàn)套，到2020年，已增加到127萬(wàn)套，2022年法拍房已超過(guò)300多萬(wàn)套，專(zhuān)家預測2023年的法拍房將高達350萬(wàn)，2025年將超過(guò)500萬(wàn)套。

造成法拍房規模飆升的因素主要有：一是炒房客們的資金斷裂；二是抵押貸款買(mǎi)房者的收入下降，或者失業(yè)導致的無(wú)力償債；三是買(mǎi)上爛尾樓以后被迫成為老賴(lài)；四是生意失敗、創(chuàng )業(yè)破產(chǎn)的大老板、小老板們等等。

一旦失去償還債務(wù)的能力成為債務(wù)官司的被告，抵押買(mǎi)房者就將承受巨大的損失，極有可能失去房子還無(wú)法清償債務(wù)，一輩子背負老賴(lài)的印記。

【作者：徐三郎】

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